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房贷额度收紧 哪些群体买房受影响?

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继2020年12月31日央行和银保监会为个人房贷设置红线之后,近日,房贷额度收紧影响已经非常明显。记者采访数家中介机构获悉,二手房成交客户房贷业务目前还在进行,不过有些银行暂停放款,有些银行当前房贷放款排队等候时间延长,目前因处于政策消化期,等候放款的时间多数是没有确定的,后续影响还需政策进一步明确。对于近期购房者而言,受政策影响买卖双方可能交易时效拉长,建议买家对此要有心理准备,并做好时间和资金的规划。

不同银行影响不同 交易中两种情况可换银行

去年12月31日,央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,分五档设立“两条红线”指标,其中房地产贷款占比,大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。个人住房贷款占比,大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%,并宣布自2021年1月1日起实施。

消息发布之初,业内人士大多表示,“两道红线”设置了过渡周期,超出2个百分点内,过渡期为2年,超出2个百分点及以上的,过渡期为4年。此外,踩线的银行为少数,并且高出“红线”的百分点不多,对全国房地产市场大局影响不大。不过,从1月执行情况来看,处于政策消化期,往年银行冲刺信贷“开门红”的惯例节奏被打乱,对市场交易环节和买家心态的影响也开始显现。

合富房地产服务中心资深经理汤丽娟对记者表示,房贷额度收紧对一月的市场和成交影响还比较明显的。二手房成交客户房贷业务目前都还是在进行中,递申请并没有停,不过有些银行暂停放款,有些银行放款排队等候时间延长,以往是两周左右放款,现在可能要一个月到两个月,目前因银行内部也正处于政策消化期,要等候多久才能放款的时间多数是没有确定的,后续可能会更加明确一些。

从受影响的情况来看,超红线的银行额度会非常紧张,四大国有银行和没有超红线的银行会相对好一些,大多表示只是放款时间延长,需要等候。事实上,每年年底的房贷额度都比较紧张,从去年第四季度开始,一些商业银行的房贷额度就已经开始紧张了。

链家兴民分店商圈经理万元婕也表示,近期成交客户会受到房贷额度收紧的影响,不同银行的放款时间不一样,放款至少2~3个月,甚至更长,部分商业银行已经停止接单。对市场的影响,以珠江新城为例,对于大标的影响不大,因为这部分买家基本都是全款。但对于“刚需”的客户、改善型的客户而言,在观望和博弈中选择等待的多,不少想看看年后市场的行情。

如果因银行原因暂时不能放款,是否可以选择换银行申请房贷呢?汤丽娟表示,如果房贷审批还没有通过,或者还没有去房管局完成过户、抵押就可以换银行申请。但如果已经完成过户,房屋变为新买家名下,又抵押到新的银行,就难以转换银行了。

房贷利率或呈上升趋势

置换购房留意付款周期

贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示,近期房贷收紧确实对二手业务开始产生一些影响,主要体现在交易环节。受政策影响买卖双方可能交易时效拉长,即业主收款时间、客户收楼时间延后。对置换客户,甚至中长期来看不利于改善型客户。因为时效的拉长肯定不利于其购置新房产。同时国家政策都是优先保障首套刚需客户的,预计未来首套房客户受到的影响相对较小。

不少业内人士表示,银行贷款额度紧张,无论是首套房还是二套房,贷款利率都可能呈现上升趋势。目前,银行新发放的个人商业住房贷款利率为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)+加点值。具体加点值则会在确定区域差别化信贷政策规定的加点下限后,再综合考虑银行经营情况、借款人风险状况和信贷条件等因素确定。人民银行1月20日公布的LPR为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65% ,均与前期持平,这也是自2020年5月以来LPR连续第9个月保持不变。最新消息显示,工、农、中、建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp,二套房贷LPR+75bp,而此前则是首套房为LPR+40bp,二套房则是LPR+60bp,变更后首套房贷的利率为5.2%,而二套房则为5.4%。

对于近期想买房卖房的市民,汤丽娟建议,买家选择贷款银行时不再主要从利率方面考虑。相对而言,一些商业银行在利率上可能会有些优惠,但四大行一般会比较平稳,还是建议选择个人房贷占比比较高的四大行。

万元婕也表示,针对目前放贷收紧的情况,建议卖家注意收款时长,买房时效要对接好,避免因为付款周期长违约。买家根据自己需求,有适合的房子可以考虑入手,由于利率采用LPR+加点值方式确定,也要考虑利率会随市场波动。

李茂喆则建议置业者理性看待房地产,不要违背房住不炒的方针,按自身需求购房,勿使用违规方式、资金购房。业主、客户在收款、收楼时效上应有相应预期,对于急需收款、收楼的客户应注意规划时间。

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