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郑州楼市大尺度放松: 限购限贷同时松绑 再次启动棚改货币化安置

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经济观察网 记者 陈月芹 3月1日,郑州市人民政府办公厅发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》),提出“稳地价、稳房价、稳预期”19条措施。

其中,最重要的举措包括变相放松限购,取消“认房又认贷”,同时重新启动去库存利器——棚改货币化安置。

此外,经济观察网获悉,郑州已落地二手房交易新政:个人转让非满五唯一的二手房时,业主可选择按核税价的1%,或按照20%差额税征收个人所得税。

去库存

首先,围绕支持合理住房需求,《通知》提出4项措施:

一是保障大学生在郑安居,对博士生、硕士生、本科生(技工院校预备技师、技师)、专科毕业生(技工院校高级工)在郑州就业创业,可根据条件购买共有产权住房,购买商品房则给予购房补贴,租住保障性租赁住房给予一定面积补贴,优惠期限为3年。

二是鼓励外来务工人员置业,外来务工人员在郑州缴纳住房公积金并买房时,与郑州市缴存职工同存同取同用。

三是亲属来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。

四是鼓励卖小买大、卖旧买新,在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等便利。

一位郑州地产从业人士认为,新规保障大学生在郑安居涉及范围再次拓宽,不仅包括专科、本科、硕士、博士,还涵盖技工院校高级工、技工院校预备技师、技师,还允许亲属投靠家庭新购一套住房,这意味着郑州家庭购房套数将实现从2套到3套的突破,变相放松了限购,充分挖掘年轻人、外来务工人员乃至老年人的购房需求。

半个月前,郑州市代市长何雄便释放将出台措施引人引才、去库存的信号。在郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会上,何雄表示,郑州房地产市场现在遇到一些小困难,将来不会有大问题,并表示郑州今年计划出台政策每年吸引大学生20万留在郑州,这些留郑大学生如果3年内买房,需求总量预计超过1000万平方米;郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房,未来两年这一需求总量也在2000万平方米左右。“仅此两项,差不多就能把郑州商品房存量消化掉”。

在供给端,《通知》提出将调节宅地供应节奏,去化周期小于18个月时适度增加宅地供应,反之则相应减少;同时,土地保证金最低比例下调至挂牌价的20%,可在成交后1年内分期缴纳,降低开发商资金负担。

一位Top3房企郑州市场客研人士指出,2021年下半年,郑州市场热度骤降,存量去化承压,主城区存量商品房约1389万平方米,去化周期23个月,郊区存量高达1495万平方米,去化周期长达43个月。2022年并未回暖,前两月市场持续低迷,春节10天假期整个郑州市仅销售20余套新房。

《通知》还规定,取消因新冠肺炎疫情期间允许房企“正负零”预售的相关政策。一位郑州本土房企投资人士解释,从2020年3月以来,郑州取消了新建项目工程需建4层后才能开始预售的规定,此轮取消允许“正负零”即预售,将导致项目至少延后1个月开盘。但前述郑州市场客研人士则认为,此举将一定程度减缓供应节奏,目前在售项目需加大营销力度,把握窗口期。

此外,《通知》明确再次启动棚改货币化安置,促进安置房转化。实施安置房建设工作三年行动,坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房,鼓励拆迁群众选择货币化安置。政府还将以回购、回租等方式,盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

克而瑞数据显示,2017年-2020年郑州土地成交中,城改用地供应占比在87%以上,2021年因实施集中供地政策,公开出让的净地成交宗数有所上升,城改用地供应占比则下调至70%。

上述郑州本土房企投资人士介绍,“郑州从2015年前后启动大规模城改,当时四环以内的城中村基本都和房企签订一二级联动拆迁协议,彼时被拆迁居民也可选择换安置房或货币补偿两种方式,但绝大多数开发商的算账逻辑是:换房是2-3年后建成安置房才给,而货币化安置则需要一次性打款。因此,不想增加资金压力的开发商一般选择给拆迁户换房”。

郑州规定,安置房需满5年才能上市销售,导致许多拆迁户手中囤积大量安置房,部分以小产权方式私下售卖或出租。该郑州本土房企投资人士认为,再次启动棚改货币化安置将促使一批拆迁户手上不再囤积过多安置房,变现成现金,从而提高市场购买力,去购买商品房,还能去库存、减少安置房供应。

对未开工建设的安置房,《通知》鼓励拆迁群众选择货币化安置。“但必须考虑的现实问题是,2015年以后,郑州四环以内的城改用地基本都名花有主,此时让已签约的一级开发公司改为支付现金给拆迁户,会让城改项目压力更大”,该人士认为。

取消“认房又认贷”

《通知》第三方面是加大信贷融资支持,分别针对房企、购房者和银行。

一是鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷,加大房企并购贷款支持;二是对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构,在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。

前述郑州市场客研人士透露,此前其所在公司与银行沟通放贷面临许多阻力,许多分行不愿意主动与总行申请按揭额度、降低房贷利率,但此次《通知》中,则由政府明令要求金融机构加大信贷融资支持,甚至对支持开发贷、降低放贷利率的银行,政府将自己新增财政存款存入这些金融机构,给予实际利好。

信贷融资支持的第三条是加大按揭房贷投放,下调住房贷款利率,明确“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款买房,银行业金融机构执行首套房贷款政策”。至此,郑州成为第一个取消“认房又认贷”的城市,松绑限贷。

前述郑州本土房企投资人士透露,实际上,2020年下半年以来,郑州各楼盘都在偷偷松绑限购,外地人在郑州无户籍无社保均可无门槛买房,此次取消“认房又认贷”才是《通知》中力度最大的一条,它牵涉面广,需要住建和银保监部门打通,将极大刺激刚改、改善性住房需求。

此外,经济观察网获悉,郑州已落地二手房交易新政:个人转让非满五唯一的二手房时,业主可选择按核税价的1%,或按照20%差额税征收个人所得税。举例来说,100万元购入的房子以150万元卖出,此前需要缴纳10万元差额税款,现在则可按照1.5万元缴纳。3月1日,郑州市经开区、郑东新区、航空港区已开始执行。

前述郑州市场客研人士补充,让业主自行选择核算标准,有利于降低二手房交易成本,比如差额不大的房子,选择差额税更好;而对差额较大的二手房,按照核税价的1%计算的成本更低。

贝壳研究院郑州分院院长丁赞也认为,郑州是全国除北京外唯一执行差额税的城市。新规让业主自己选择税率再办理手续,标志着郑州执行了7年的20%差额税有所放松。取消差额税,将提高业主售卖意愿,增强卖小买大、以旧换新,促进二手房市场活跃度,同时还能带动改善型新房回暖。

“郑州此次在限购名存实亡的基础上,取消认房又认贷,差额税执行范围有所放宽,还吸引大学生和外来务工人员置业,包括开发商土地款比例降低且分期支付,大中城市(提振楼市)的措施能给到这样的力度非常罕见,基本是把能用的政策都用上了。”一位郑州房企人士对经济观察网表示。

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