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楼市观察丨政策“凶猛”,入场信号越来越清晰?

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四季有序,万物皆有轮回,楼市或许也躲不过周期。

2022年即将过半,国家统计局数据显示,2022年1-5月全国商品房销售面积50738万平方米,同比下降23.6%;其中,住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元,下降31.5%;其中,住宅销售额下降34.5%。

对于房地产这个高周转的行业来说,要解决的问题很多,但似乎又显得能力有限、力不从心。

“房地产是个政策性很强的行业,跟国家政策紧密相关,形势对于房地产很重要”,一位行从业者坦言。

01基调已定

“稳楼市”已成为2022年的热词。

开年以来,全国各地稳楼市政策密集颁布,手段百出,特别是5月以来,全国各地政策不断。

“因城施策支持刚性和改善性住房需求”,这是今年5月国家给房地产行业定的基调,同时还给出“应出尽出”明确提醒,这犹如给各城市说“胆子放大一点,步子迈开一点”。

基调已定,解题思路留给了地方。

公开数据显示,截至6月中旬,全国上百个城市出台了200多次调控政策,近600条井喷式的政策,让这个行业显得十分热闹。因各城出台的楼市政策的形式与程度不同,有网友调侃:有些城市出台救市政策如“直男”,简单直接;有些城市像“暖男”,细致入微,还有些城市像“渣男”,小心试探。

救市如同医人,需要对症下药,剂量合理。如果“药力”过猛,可能会出现副作用;剂量不够,就难以达到效果。虽各城市的全盘思考与市场各方主体短期诉求不一,但是目的都是为了让楼市稳定健康发展,促进经济发展。

02释放资格

对于稳市救市,让消费市场活跃是底层逻辑,释放购房资格与降低购房成本则为核心的手段。

在许多限购限售的城市,释放购房资格往往是重要方式之一,今年来多个城市都不同程度地颁布了与释放购房资格相关的政策。

6月20日,武汉“直男”了一把:“武汉本市户籍家庭,在限购区已有两套的,可以购买第三套;非本市户籍,在限购区已有一套的,可以购买第二套,且不需要再核查社保等购房资格;非本市户籍在限购区购买首套,仅需6个月社保,且可以补缴”。

作为华中城市一哥的武汉,推出如此“猛药”,说明武汉的胆量,侧面说明武汉楼市的艰难。上半年也有其他城市发布相关放松限购政策,个别城市因松绑限购限售方面“药量过大”怕产生副作用被叫停,回头看武汉“620新政”,后续会如何,拭目以待。

但可以预见的是,如果楼市整体没有向上,政策加码仍有空间。

6月20日,河南郑州《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》正式挂网,对房票、房票安置办法、奖励及优惠政策、房源筹措等进行了解释和规定。

郑州这次新政目前虽然无更多具体细则发布,但通过棚户拆迁安置推出房票政策是激活楼市一种有效的方式,对于2021年“命途多舛”的郑州来说十分需要。

“房票”制度前几年曾盛行过,对楼市去库存直接有效,简单地说就是政府拆迁不再给安置房或者拆迁款,而是给拆迁户一张去在市场上购买商品房的且具有相应价值的房票。

其实,半年来全国已有多个城市陆续在房票安置方面有所行动,或以征求意见稿形式发布房票政策,或已公布政策细则并实施,而较早启动的城市则已开始发放房票。

很多时候,即使给市民购房资格,但市民不一定有购房能力。棚改给房票制度就解决了这两个问题,同时还有侧面促进城市更新等作用,对于许多城市来说,这是一副立竿见影的有效“药方”。

03政策利好

棚改发房票制度也存在一定的复杂性,涉及的群体也有限,并且不是每个城市都适合。

从房贷利率与税收上入手降低购房成本,是全国大多数城市的选择,在国家整体层面更便于操作。

6月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%。有公开数据显示,已有58城首套利率降至4.25%。

如湖南省会长沙,6月以来部分楼盘首套房贷利率可低至4.25%,有楼盘直接将不同时间的房贷利率对比作为宣传点,让市场直接感受到目前购房的“高性价比”。

一位长沙房地产经纪人说,“目前利率已经回到五年前的水平了,购房咨询的人明显多了起来”。

“只要足够优惠,没有卖不出去的房子”,优惠力度决定消费者的行为,优惠太小,市场或许无动于衷,甚至产生如“买劳斯莱斯送5元券”一样的调侃段子,但优惠足够大时,写段子的人都可能放下手中键盘冲进市场。

不论推出何种力度与形式的降低购房成本的优惠政策,作为购房者来说,都是利好;对于城市主政者来说,则是智慧的考验。

04让利渡关

中指研究院6月15日数据显示,TOP100房企销售额均值为273.9亿元,同比下降50.7%;其中销售额超千亿房企3家,较去年同期减少12家;超百亿房企70家,较去年同期减少48家。

另一组数据,2022年1-5月,TOP100企业拿地总额4681亿元,拿地规模同比下降64.7%,降幅比上月扩大8.8个百分点。

所有政策的出台与房企都有着直接关系。值得思考的是,政策是普惠的,市场是公平的,政府搭台之后,如何唱戏还是得靠房企自身,自救才是房企最关键的“闯关之道”。

优惠折扣、首付分期、赠送物业费……全国各地房企给优惠越来越“务实”,加之国家与城市的各层面得到政策加持,这场井喷式的稳楼市行动将继续在全国各地如火如荼地上演。

近日,河南两县城用小麦、大蒜抵首付的营销引发广泛关注。“2元/斤小麦换房,最高可抵16万元房款,高价收购小麦抵首付”;“大蒜换房5元/斤抵首付,爱心助农,轻松安家”,据悉自推出“大蒜换房”活动后,已经成交了将近40套。还有房企推出购房送猪,还包杀的营销活动。

这些看起来颇具“幽默感”的营销活动背后,是房企的无奈之举,也唯有让利,才能激起市场。

有观察人士分析,楼市已处于市场底,在政策不断加码背景下,下半年楼市大概率会向上、转好。但再科学的预判都是一种“准确而模糊”,没有一个人能清晰地预判未来。

对于国家、城市、房企来说,已在不断行动;对于购房者来说,何时入场每个人都有着不同的答案。当然,所有答案背后都要谨记:房住不炒。

文/向自雨

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