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廊坊,限购取消;环京,楼市重启?

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沉寂已久的环京房地产市场,等来了一簇火苗。

在废除限购的消息传了许久之后,河北省廊坊市终于等来了正式官宣的限购、限售的松动调整。

廊坊市官宣废除限购

“北京后花园”“环京第一镇”……种种名号围绕着河北廊坊燕郊镇,这个离北京市中心只有30公里、与通州隔河相望的河北小镇。其中,最能直接体现它特色的一个名字大概是“睡城”。

这是因为在燕郊,有一批“活在北京、睡在燕郊”的人。他们在北京工作,却由于北京房价高企而选择在燕郊购房或租房,早出晚归融入北京上班一族的人潮中。

最近,“睡城”出现了新变化。据河北省廊坊市人民政府消息,其所在的廊坊市日前公布的《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施》明白卡显示,取消户籍、社保(个税)等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件。同时,对“北三县”和环雄安新区周边县(市)的住房限售年限要求也全面取消。

除此之外,降低住房公积金首付比例、购买首套房给予补贴、提高公积金贷款额度等“政策大礼包”也一并奉上。如:对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,力争2022年8月份全市新发放个人住房贷款加权平均利率较4月份下降30个基点。

“购房方面没有了户籍和社保的限制要求,住房转让方面没有了限制约束,放松力度比较大;而且政策涉及面也比较大,尤其是提及了北三县和环雄安新区等城市,放松范围比较全面。”易居研究院智库中心研究总监严跃进评价。

业内普遍认为这是环京楼市的大动作。在此之前,廊坊“最严限购令”发布的五年时间里,燕郊曾经历了房价腰斩的过山车之旅。

转折,在2017年

环京楼市的故事可追溯至2012年前后,燕郊的楼盘每平方米均价仅七八千元。随着2015年,距离燕郊10余公里的通州成为北京城市副中心,以及2016年北京楼市的大幅升温,巨大的价差让燕郊的吸引力大增。

“2016年以来燕郊房价的上涨,主要是由于北京房价上涨,导致大量购房需求外溢至环京,同时还有货币政策宽松的助力。”中原地产研究院分析认为。

除了真正的买房人,还有不少炒房客闻声扎入这块“肥田”。杠杆撬动之下,2017年的最高点,燕郊房子的单价最高已狂飙至每平米近5万元。

但“过山车”很快走到了下坠的节点。2017年6月,廊坊限购升级:非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的,限购1套住房,包括新建商品住房和二手住房;本地户籍限购2套。

在环京地区买房的大多数是在北京工作并缴纳个税、社保的人群,这一购房群体大幅减少,市场成交规模急速回落。易居研究院智库中心数据显示,廊坊新房成交均价自2018年达到11364元/㎡的高点后,一路走低至2022年的9628元/㎡,四年以来首次跌入万元以下水平。

“廊坊市房地产市场特别是北三县(大厂香河固安)的商品房,近年来其量价出现了非常大的下降,2017年达到高点到现在,很多楼盘房价下跌50%甚至以上,在国内重点和热点区域,如此大的下跌是非常罕见的。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍。

今年以来,受当地疫情影响,环京固安、香河等成交更是低迷。诸葛找房数据显示,上半年廊坊成交量仅6763套,仅为去年成交水平的40%。业内纷纷认为,出于稳定房地产市场、稳增长、保交楼、惠民生的角度来看,环京地区迫切需要有纾困的政策。

限售的放松也早有端倪。今年6月17日,廊坊市政府官网曾公布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》。只不过,当时第一条措施并未对外公布,而是“略”过。对照如今《政策明白卡》的其他内容,与“廊六条”内容基本一致。

环京,还有吸引力吗?

“从政策效果及市场趋势来看,此前廊坊市区和北三县取消限购政策已经落地执行,首付比例也已执行首套20%、二套30%,房贷利率最低执行4.25%,但市场并未出现回暖。” 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。  究其原因,一方面,近几年北京住房供应逐渐增加,同时疫情防控严格,环京跨城通勤受到一定影响,北京外溢需求基本“消失”;另一方面,环京区域近几年产业发展不及预期,人口导入有限,在市场下行阶段,本地刚需入市节奏也放缓。

“因此,即便取消限购限售等政策,对交易市场的提振效果或有限,短期廊坊地区房地产市场调整态势或难改。”陈文静表示。

李宇嘉也认为,当前市场情绪很弱,对环京楼市的未来,对房价预期并不是很乐观,中短期内很难出现明显的反弹。

但他同时提到,在当前投资性需求已经全面退场,控制资金和信贷的政策仍旧有效的情况下,新政对于满足刚性需求和改善性需求,特别是部分临近的北京新市民购房的需求具有积极的意义。

“首付三、四十万元,在燕郊能买一个差不多90㎡的两居,这在北京是怎么也没法想的。就算通勤不便、检查站麻烦、路上几小时,但我要结婚、养孩子、养老人。这对于在北京工作的外地人有没有吸引力,92年的环京通勤人员想必已经有了答案。”一位在燕郊购房的市民对记者表示。

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