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多地推行二手房“带押过户”,对楼市有何影响?

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近期,部分城市在二手房交易中推出的“带押过户”交易模式引发关注。什么是“带押过户”?“带押过户”有哪些流程?将会对楼市产生哪些影响?一起来看本期“快问快答”↓↓↓

Q

什么是“带押过户”?

A: 所谓“带押过户”,是指对存在抵押的不动产需要上市交易的,卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记,买方可带抵押过户获取金融贷款。

传统的二手房交易过程中,如果住房还有未还清的银行按揭贷款,手续相当烦琐。需要卖方提前筹集资金还清贷款,即“赎契”,通过“赎契”解除原有抵押,才能办理过户手续,进而买方将房产再次抵押,获得银行贷款。

据了解,“带押过户”于法有据。民法典第406条规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,抵押财产转让的,抵押权不受影响。

Q

“带押过户”怎么操作?

A: 按照目前各地的实践来看,大致分为三步。

第一步,银行先行为买家放款,款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函,放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。

第二步,买卖双方办理房产过户转移登记,放款银行为买家办理抵押。

第三步,公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。

Q

“带押过户”会对楼市产生什么影响?带来了哪些便利?

A: 业内人士表示,“带押过户”优化了二手房交易流程,对提振市场有一定积极作用,有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。

对卖方而言,一方面可以省下费用。过去二手房交易模式下,需要卖方先筹集资金把银行贷款还清再过户,“带押过户”节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费,以及过桥费带来的利息和担保费等,利于卖方尽快回笼资金。另一方面还省下了时间。过去,一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行贷款,则很可能对买方产生违约。“带押过户”减少了办事环节,缩短了交易时间,避免时间拖延出现的违约情形。

Q

“带押过户”对买房者是否存在风险?需要怎么防范?

A: 对于买方而言,购买带抵押的房产,是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款,只要在过户完成之前,权利都处于不确定状态,房屋如被司法查封,将没办法顺利过户。因此,应了解房屋的具体贷款信息,如原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款,则可能无法“带押过户”或者需要先修改原按揭、抵押合同,才能“带押过户”。

同时,“带押过户”涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体,交易环节复杂,要保障各个环节的顺畅,才能顺利完成过户交易。此外,买方要随时关注房屋司法查封的情况,一旦有司法查封应立即终止资金给付和交易。

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