两月10余城出台楼市“限跌令” 弹性定价限制跌幅

“限跌令”再次成为不少三四线城市的重要楼市调控措施之一。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，8月以来，已有衡阳、张家口、昆明、唐山、江阴、昭通、株洲、岳阳等超10个城市先后出台限制房价下跌的相关政策。

从各地出台通知的内容来看，通常是作为“完善房地产长效机制的通知”或“促进房地产市场健康稳定发展的通知”的细则内容之一，主要是以政策细则或约谈房企的方式为主。

9月28日下午，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静通过微信向《每日经济新闻》记者表示，在“稳地价、稳房价、稳预期”三稳的目标要求下，“限跌令”的意义在于稳定地区房价，防止房价出现剧烈波动。

“目前，全国房地产市场仍处于深度调整期，市场信心处于相对底部，不同城市因市场需求差异，采取了不太一样的房地产政策。部分城市出台‘限跌令’，主要是防止企业恶意降价，在一定程度上有利于稳定市场预期，防止观望情绪进一步加重。”

两月10余城出台“限跌令”

早在去年年底时，就曾有超20个城市密集出台防止房价下跌的政策。到今年上半年，出台类似政策的城市数量有所放缓，但从今年8月开始，出台“限跌令”的城市又开始陆续增加。

据张家口日报9月25日报道，9月14日，河北张家口市住建局、张家口市财政局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，其中一条“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”的内容更是被称为“限跌令”。

9月21日，湖南省衡阳市衡东县发布《关于促进房地产业和建筑业平稳健康发展的若干政策措施(试行)》，将对房企申报的价格进行明码标价监制，房企需严格执行国家有关商品房销售价格调控政策，严禁哄抬房价，严禁恶意跌价，防止商品房销售价格大幅波动。

而8月出台“限跌令”的城市则更频繁。

8月31日，江苏省江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

8月24日，云南昭通发布《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》，该文件指出，指导房地产开发企业根据区域房价水平、市场供需、产品品质等情况合理定价，并严格执行一房一价备案制度，不恶意降价，保持房价在合理区间运行。

8月11日，湖南岳阳住建局发布《关于房地产市场新建商品住宅网签成交价格限制的通知》，新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统将提示无法签订商品房网上签约买卖合同。

同日，昆明房协组织房企召开座谈会，指出昆明房企若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签，由于近段时间以来昆明楼市多盘出现“大跳水”，昆明市房协紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。

陈文静提到，目前出台“限跌令”的城市主要还是以三四线为主，这些城市通常处于房地产市场的深度调整期，过往商品房的成交面积通常降幅较大，而通过“限跌”政策，主要是防止部分企业恶意降价，维稳市场。“对于这些市场出现深度调整的城市来说，修复仍需要时间。”

一位房企营销人士9月28日通过电话接受记者采访时表示，对企业来说，降价主要是为了加速回笼资金，但当市场上出现跟风降价促销时，容易出现连锁反应，甚至有部分企业不计成本，“打骨折”销售，这显然是不利于行业稳定的，也给其他楼盘带来了巨大的销售压力。

弹性定价限制跌幅

在部分业内人士看来，通常出台“限跌令”的城市，主要针对的还是市场上的大幅降价行为，“限跌令”更多的是规范楼盘销售，打压恶意降价或大幅度降价，维护市场秩序。

9月28日晚间，明源不动产研究院首席研究员艾振强通过微信向《每日经济新闻》记者表示，多地出台“限跌令”的核心还是维稳，主要针对的是那些恶意降价的项目。“限跌令”其实本身是允许一定下跌的，普遍在15%-20%，跟部分房企降价跑量的需求不冲突。如果降幅高于这个幅度，考虑到目前房地产行业的利润水平，那基本亏损的。

在艾振强看来，当下市场背景，如果项目背后的房企布局较广、实力较强，少数项目或城市亏损，仍可保证交房；如果背后的企业实力比较弱，还亏本出售，后续交房就堪忧了。而且，无论是哪种情况，都会打击当地市场的信心，波及当地本来想做好产品、按时交付的房企。“限制跌幅，既顺应市场规律满足一些房企降价跑量的诉求，又可以一定程度上保护当地优质开发商，以及保护购房者。”

记者注意到，也有部分城市通过弹性定价的方式，允许企业在一定价格范围内进行调整。比如，湖南省浏阳市鼓励房企根据市场形势变化和企业实际情况，另行制定让利消费者的有关政策措施；广州也对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%，调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。