金融政策频发利好楼市力度还不够？业内人士：楼市销售有望缓慢筑底

1-9月，房地产开发投资增速同比-8%，房企迎来前所未有的资金压力。房企资金一旦断裂，暴雷也就离之不远。为了促进楼市平稳健康运行发展，近期金融端开启了政策“三连发”。

从种种金融利好政策可以看出，未来房地产融资将向好发展。

在保持“房住不炒”的大前提下，如今使用金融手段支持房地产行业，是从之前对房企的限制转向支持。有业内专家认为，金融政策的支持，楼市销售有望缓慢筑底，房企或将呈现出清与修复并存的局面。

金融政策“三连发”

利好房企资金端

●11月7日，国家发展改革委印发《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》（以下简称“意见”），明确支持民间投资参与102项重大工程等项目建设。意见发布第二日，好消息就传到房地产。8日，中国银行间交易商协会官网消息称，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

●11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，通知内共有6大项16条，涵盖了开发贷、“保交楼”专项借款、“受困房企”处置、延期偿还个人住房贷款等各项房地产金融内容。

●14日，银保监会、住建部、人民银行又联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号），允许商业银行按市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金的优化政策。

利率下调、“商转公”等政策利好购房者

在金融政策的叠加作用下，民营房企将会获得融资支持，房企的资金源头将充裕起来。不过对于房企来说，只有销售活跃起来了，资金源头才能真正活起来。

在面临销售困境的市场现状下，如何拉回销售下行的趋势尤为重要。在销售端，全国及各地政策也频频出台。一方面在利率方面进行下调，另一方面，“商转公”也在部分城市推进实施。

据华商报记者了解，10月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.12%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月持平；平均放款周期为26天，整体放款速度较快。石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10城首套房贷利率降至4%以下。昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。三四线城市中，清远首套利率最低，已降至3.7%。

除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷下调。自2022年10月1日起，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。随后，北京、天津、武汉、南京等多地陆续跟进下调公积金贷款利率。

此外，购房者比较关注的“商转公”政策也在福州、长春、洛阳、普洱市、吉林、常州、衢州等近20个城市落地执行。

值得关注的是，11月15日，我省的延安市发布了《住房公积金“商转公”操作办法》，打通了“商转公”通道。在此之前，汉中、宝鸡、商洛、安康、榆林、铜川等地市公积金均可进行“商转公”。

全国在销售端都有利好政策，西安及周边市场出现转机，相信西安也会在拉动购买力方面进行政策调整。

建议供给端和销售端都进行“松绑”

今年以来，楼市的政策可以说是接踵而来，但是对于市场层面，却并未激起多少浪花。据监测数据统计显示，11月重点50城周度成交面积同比降幅仍在10%以上。

那么，对于近日的金融政策“三连发”，对房产市场是否会有影响？

房地产业内人士周文豪认为，央行和银保监会出台的“金融16条”救市政策可以视为一个积极信号，但是力度还不够。从房地产经济近十年来的发展背景来看，如果本轮政策全部落实到位，房地产行业和企业的行情或将回归至2019年时的状况。但是就发展来看，至少应该回调至2017年时的状态才能解决当下的市场困境。

西安房地产行业资深分析师朱郁表示，政策叠加释放利好，改变宏观环境预期，扭转楼市持续沉降颓势。系列政策中从金融端发力，为年末经济提供充足流动性。警惕通胀反弹压力，促进楼市平稳健康运行发展。“16条”的出台给予了国央企开发商收并购存量项目的机会，而国央企的大举收并购则能够解决行业的软着陆问题。

对于房地产行业的长远发展，周文豪认为，在房企端的金融注水还不够，无论从供给端还是销售端都应该进行松绑。在销售端更应该大剂量、快速度出台放松政策，必须走上首先刺激二手房回暖，二手房回暖带动一手房，一手房市场的国企，央企再带动其他开发商回暖的道路。

朱郁表示，应该在销售端采取配合性销售举措来“示好”迎合购房者，加大销售去化，诸如已有多项目以价换量、大力度折扣促销等，且岁末推盘量加大，节奏加快，房源面积多元，价格梯度差异较大，当下有利置业，满足刚性、改善需求。随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加、防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，年底全国商品房销售规模同比降幅有望收窄。 华商报记者 杜蒙 张毅