房地产融资政策面迎来新变化

本报讯（记者 刘扬）近日，多家房地产公司披露了融资进展情况。22日，万科A发布公告称，为夯实公司融资资源储备，进一步优化债务的期限和类型结构，支持公司长期健康稳定发展，董事会同意向股东大会申请授权公司，新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。在12月12日经由股东大会审议通过后，授权债券工具可在3年内陆续发行。

此外，雅居乐集团11月16日在港交所发布公告称，公司拟以每股2.68港元的价格配售2.95亿股股份，占公司目前已发行股本约7.53%以及经认购事项扩大后已发行股本约7%，预计所得款项净额约为7.83亿港元。碧桂园11月15日晚间披露的配股公告显示，公司拟以每股2.68港元的价格配售14.63亿股股份，占公司目前已发行股本约6%以及经认购事项扩大后已发行股本约5.66%。

10月底以来，监管层不断加强对优质房企融资的支持力度，继央行加大对民营房企债券融资支持力度之后，交易商协会延期并扩容民营企业债券融资支持工具(即“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。近日“金融16条”再度明确提出“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，再到“银行保函”置换部分“预售资金”。11日21日，央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，央行拟发布保交楼贷款支持计划，至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款。

同日，证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上的主题演讲提到，支持实施改善优质房企资产负债表计划，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。这是继10月证监会相关人士表示允许部分存在少量涉房业务、但不以房地产为主业企业在A股市场融资后，证监会主席再度表示支持。

继8月政策性银行提供2000亿元全国性“保交楼”专项借款、9月底监管机构要求六大国有银行对房地产行业提供新增6000亿元融资支持、11月股份制银行也将提供4000亿元的新增融资后，央行信贷支持措施再度出台。此次央行提供的2000亿元免息再贷款是全新的、阶段性政策，与此前的保交楼专项借款有所不同，将化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售、但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。

“目前民营房企脱困除紧跟政策端，积极寻求发债机会，更重要的是要依靠销售端恢复，增强内生流动性，稳住局面。因为无论是发债还是展期，解决的都是短期问题，未来仍要面临债务叠加和偿还问题，销售回款才是‘治本’的关键。目前，房企已进入年终抢收阶段，企业迎来排货、营销大比拼，民营房企更要打好攻坚战。”克而瑞研究中心研究总监朱一鸣分析认为。

同时，朱一鸣表示，整体来看，流动性支持政策表面在“救”，实则核心仍在于“稳”，支持资金将优先流入相对比较优质、稳健的民营房企，这部分企业得以率先企稳，以免风险继续蔓延。但短期内政策惠及面有限，多数民营房企融资现状仍不容乐观。

国金证券房地产行业首席分析师杜昊旻则指出，从供给端看，信贷、发债、股权融资“三支箭”的政策组合拳能一定程度防止风险扩散，支持部分优质民营房企渡过低谷；从需求端看，宽松政策更利好有高质量土储的央国企和改善型房企，其长期逻辑更加坚固。“优质抵押物多、短期公开债务压力较小的民营房企，在政策支持下或能渡过当前的现金流困境。此外，当前仍有拿地能力但资产负债率相对较高的央国企更能受益，可降低杠杆继续获取优质土储。”