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房地产融资“三箭齐发” 将加速重塑行业生态

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王丽新
短短20天内,房地产行业信贷、债券、股权“三箭齐发”稳融资。在笔者看来,这将大大增强房企流动性预期,对投资、销售产生积极作用,促进供需两端发力,进而加速重塑行业生态。
“第一支箭”支持房企信贷融资,稳预期。从“保交楼”2000亿元免息贷款到万亿元授信额度,这其中,三条细则可见稳预期的决心和力度。
一是当下各大银行纷纷与优质房企签订授信协议,意向授信额度已超两万亿元;二是2023年3月31日之前,央行将提供2000亿元免息再贷款,支持商业银行提供配套资金用于“保交楼”,封闭运行、专款专用;三是“金融16条”中提到,“对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。”
如此多管齐下,首先,可打消金融机构对房地产相关融资产品的顾虑,调整风险定价,提示优质房企融资预期,保证经营性资金流入;其次,利于房企、供应商、施工方以及金融机构尽快达成一致,专项增量资金进场,缩短楼盘交付周期。“保交付”顺利推进,让信心传递到每个购房者,是稳市场预期,亦是助楼市回暖的关键“钥匙”。
“第二支箭”支持民营房企债券融资,稳信用。由人民银行再贷款提供资金支持,通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式,预计可支持约2500亿元债券融资。此外,“金融16条”中也提到“支持开发贷款和信托贷款等存量融资合理展期。”
多线并行,近期已看到房企债券融资边际明显改善。从“第二支箭”发布到接收民营房企增信需求邮件,再到受理龙湖集团200亿元债券储架式注册发行,仅用时三天,且单一房企债券融资总额升至数百亿元。核心是定向稳定市场主体信用体系,缓解开发主体及房地产上下游企业偿债压力,防止出险房企扩容。如此一来,“三好生”房企将率先受益。同时,若债务顺利展期,将不会触发债务交叉违约条款,避免了债务挤兑,可为地产商赢得缓冲时间。
“第三支箭”重启房企股权融资,稳系统。相较于前两支箭,“第三支箭”是防风险、稳产业链系统、谋行业健康发展的重要利器。时隔6年多再次放开股权融资,且募资可用于补充流动资金、偿还债务等,既能给房企“输血”,又不会增加负债,同时避免地产商重走高杠杆发展的老路。
其一,减轻房企资金压力之际,可加快并购重组及不良资产出清节奏。自去年年底以来,市场化并购重组推进效果不如预期,此次证监会调整优化房企股权融资五项措施后,买方会减少对加杠杆的担忧,利于推动收并购。其二,再融资重启后,国企、央企也可定向参与民营房企定增,这对行业及市场主体信用重塑将有积极作用。再者,本次政策强化REITs与不动产私募基金的作用,将为保障性租赁住房、仓储物流、商业地产、产业园区等存量资产注入增量资金,有利于探索不动产新的经营模式。
更重要的是,房地产是国民经济支柱行业,上下游产业链涉及高达50多个行业。“第三支箭”落地释放实质性利好,有助于稳定房地产与金融、建筑、家居、基建投资等相关产业链系统。
“三箭齐发”,引活水入渠,房地产行业加速新旧动能转换。告别粗放式发展,行业投资逻辑有望从“旧三高”向“两低一专”切换,即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“低负债、低杠杆、专业化”。房地产行业有望迎来平稳健康发展的新格局。

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