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房地产融资“三箭齐发” 将加速重塑行业生态

2022-12-02 09:08:10　来源: 证券日报

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王丽新

短短20天内，房地产行业信贷、债券、股权“三箭齐发”稳融资。在笔者看来，这将大大增强房企流动性预期，对投资、销售产生积极作用，促进供需两端发力，进而加速重塑行业生态。

“第一支箭”支持房企信贷融资，稳预期。从“保交楼”2000亿元免息贷款到万亿元授信额度，这其中，三条细则可见稳预期的决心和力度。

一是当下各大银行纷纷与优质房企签订授信协议，意向授信额度已超两万亿元；二是2023年3月31日之前，央行将提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于“保交楼”，封闭运行、专款专用；三是“金融16条”中提到，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。”

如此多管齐下，首先，可打消金融机构对房地产相关融资产品的顾虑，调整风险定价，提示优质房企融资预期，保证经营性资金流入；其次，利于房企、供应商、施工方以及金融机构尽快达成一致，专项增量资金进场，缩短楼盘交付周期。“保交付”顺利推进，让信心传递到每个购房者，是稳市场预期，亦是助楼市回暖的关键“钥匙”。

“第二支箭”支持民营房企债券融资，稳信用。由人民银行再贷款提供资金支持，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，预计可支持约2500亿元债券融资。此外，“金融16条”中也提到“支持开发贷款和信托贷款等存量融资合理展期。”

多线并行，近期已看到房企债券融资边际明显改善。从“第二支箭”发布到接收民营房企增信需求邮件，再到受理龙湖集团200亿元债券储架式注册发行，仅用时三天，且单一房企债券融资总额升至数百亿元。核心是定向稳定市场主体信用体系，缓解开发主体及房地产上下游企业偿债压力，防止出险房企扩容。如此一来，“三好生”房企将率先受益。同时，若债务顺利展期，将不会触发债务交叉违约条款，避免了债务挤兑，可为地产商赢得缓冲时间。

“第三支箭”重启房企股权融资，稳系统。相较于前两支箭，“第三支箭”是防风险、稳产业链系统、谋行业健康发展的重要利器。时隔6年多再次放开股权融资，且募资可用于补充流动资金、偿还债务等，既能给房企“输血”，又不会增加负债，同时避免地产商重走高杠杆发展的老路。

其一，减轻房企资金压力之际，可加快并购重组及不良资产出清节奏。自去年年底以来，市场化并购重组推进效果不如预期，此次证监会调整优化房企股权融资五项措施后，买方会减少对加杠杆的担忧，利于推动收并购。其二，再融资重启后，国企、央企也可定向参与民营房企定增，这对行业及市场主体信用重塑将有积极作用。再者，本次政策强化REITs与不动产私募基金的作用，将为保障性租赁住房、仓储物流、商业地产、产业园区等存量资产注入增量资金，有利于探索不动产新的经营模式。

更重要的是，房地产是国民经济支柱行业，上下游产业链涉及高达50多个行业。“第三支箭”落地释放实质性利好，有助于稳定房地产与金融、建筑、家居、基建投资等相关产业链系统。

“三箭齐发”，引活水入渠，房地产行业加速新旧动能转换。告别粗放式发展，行业投资逻辑有望从“旧三高”向“两低一专”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“低负债、低杠杆、专业化”。房地产行业有望迎来平稳健康发展的新格局。